建替えのメリットと課題

古貸家でよく見られるのが、空き室が多く　いわば不良資産化している建物です。これは将来、相続する人が最も困るケースです。建替えにより、賃貸経営が健全化すれば、当然　資産としても優良資産になります。

相続の観点からも、将来の事業承継がスムーズになるというメリットがあるのです。

建て替えのメリット

◆火災や地震に強い建物を建てることで防災対策になる

◆優良資産として承継できる。また、相続税、贈与税などの税対策にも効果がある

◆賃貸経営の規模を拡大させ、賃料収入増を図ることも可能

建て替えの課題については次の２点です。

１．計画性

２．立ち退き問題

「計画性」について、注意しなければならないのは、これまでの賃貸経営の方法・ノウハウをリセットすることです。何故なら、数十年前と比べると入居者ニーズや管理の方法は、かなり変わっているからです。また、建築基準法や用途地域の内容も変わっていることもあります。これらのチェックは忘れずに行う必要があります。

収支計画については、収支シミュレーションで、以前よりも簡単に長期の見通しが立てられます。収支計画のポイントはローンの金利、家賃設定、入居率と建て替えの諸経費（取り壊し処分費や立ち退き料等）を加えて計算することです。建て替えた後、収支面でプラス転換しないことには、手間をかけて建て替える意味もなくなりますから、収支計画はきっちり押さえておきたいところです。

※立ち退きについては、コチラでお伝えします。