究極の空室対策は、「建替え」です！

木造の戸建て貸家などで築30〜40年経つと、建物の老朽化や家族構成の変化などを解決するために、「リフォームをする」か？「建て替える」か？の問題に　必ず直面します。特に都心部など土地の利用価値の高い立地の場合、自宅や古貸家を建て替えることで　より良い資産形成を築くことが出来る可能性があります。では、その建て替えのタイミングはどう判断すればよいのでしょうか？まずは、古貸家について考えてみます。

古貸家が抱える問題は様々。まずは、空き室問題。長期間埋まらないと、家賃の値下げや大規模なリフォームが必要になってきます。さらに、あちこち傷んで修繕費がかさんで採算が悪化し、貸家自体が不良資産化してしまうのです。

しかし、一方で古貸家の場合、ローン返済は終わっているケースがほとんどですので、「少しぐらい空き室があっても　採算上あまり問題にならない。」という方もいらっしゃるでしょう。

ただし、問題は採算上のことだけではありません。

昨今の建て替え理由で一番多いのは耐震性の問題です。周知の通り、全国的に大地震が起こる確率が高くなっており、どこで発生しても不思議ではありません。大地震で倒壊するのは　古い木造家屋がほとんどです。古貸家が倒壊、損壊して入居者に被害が出た場合、オーナーに管理責任が問われるケースもあるのです。入居者に安心・安全な建物を提供するのは、オーナーとしての責務といえるでしょう。

では、建て替えのタイミングを、建物の強度的な側面とアパート経営の立場からどう図ればよいでしょうか？次にタイミングのポイントを挙げてみます。

建て替えのタイミング

◆耐震性（築30年超物件）：1981（昭和56）年以前に建てられた建物は、古い耐震基準で建築されているので、耐震面から考えてそろそろ検討をした方がよいです。

◆維持・管理費の上昇（改修しても収入が増えない場合）：老朽化した建物および室内の補修・リフォームの規模とそれにかかる経費を算出の上、費用対効果のバランスから検討しましょう。

◆家賃の下落・空き室の増加（空室対策が見当たらない場合）： 建物や設備が今の入居者ニーズと合わず半分近くが空室であったり、一年以上空室が埋まらない場合、空室対策に家賃を段階的に下げても効果がない場合は、建て替え時期を迎えていると考えた方がよいでしょう！